Komşuluk hukuku, komşu taşınmaz maliklerinin birbirine karşı hak ve yükümlülüklerini düzenleyen hukuk kuralları bütünü olarak tanımlanıyor.
Komşuluk hakkı, Medeni Kanun’un 737. Maddesinde tanımlanmıştır.
‘’Herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkilerini kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür.
Özellikle taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel âdete göre komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, buğu, kurum, toz, koku çıkartarak, gürültü veya sarsıntı yaparak rahatsızlık vermek yasaktır.”
KOMŞU KİMDİR?
TDK’ye göre komşu, birbirine bitişik ya da yakın konutlarda oturan kimselerin birbirlerine göre aldıkları ad, sınır ortaklığı bulunan yerler olarak tanımlanmıştır.
Aynı binada oturan veya iş yeri olanlar arasındaki ilişki de denebilir.
Ancak komşu sayılmak için taşınmazların bitişik olması aranmaz. Burada mesafe değil yapılan eylemlerin etki alanında olup olmama kriteri aranacaktır. Komşu tarafından gerçekleştirilen rahatsız edici eylemlerden etkilenildiği sürece ne kadar uzakta olursa olsun komşu sayılacaklardır ve kanunun tanıdığı haklardan yararlanabilirler.
Aynı binanın bağımsız bölümlerinde oturanlar da komşu sayılır. Yani illa ki komşu taşınmaz olması şart değildir. Bu kişiler ister sahibi, ister kiracı olsun komşu sayılacaklardır.
Aynı binanın, apartmanların bağımsız bölümlerinde oturanlar, iş hanlarında bürosu, mağazası, işyeri olanlar, ister kat maliki, ister kiracı olsunlar birbirlerinin komşusudurlar.
KOMŞULUK HUKUKUNDAN KİMLER YARALANABİLİR?
MEDENİ KANUN 683.MADDE
“Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.”
Bu hükümle malikin mülkiyet hakkını hukuksal sınırlar içerisinde kullanabileceği düzenlenmiştir.
Ancak yalnızca malikler değil, kiracılar ve başka sıfatlarla o taşınmazı kullananlar da zarar gördükleri takdirde komşuluk hukukunun maliklere tanıdığı haklardan yararlanabilirler.
Dolayısıyla malik olmaları şart değildir. Taşınmaz üzerinde sınırlı haklara (intifa, irtifak hakkı vs.) sahip olanlar da bu haklardan yararlanabileceklerdir.
KAT MALİKLERİNİN HAKLARI NELERDİR?
- BAĞIMSIZ BÖLÜM ÜZERİNDE
KAT MÜLKİYETİ KANUNU 15.MADDE :
‘’ Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, bu kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartıyla, Medeni Kanun’un maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler.’’
- ORTAK YERLER ÜZERİNDE
KAT MÜLKİYETİ KANUNU 16.MADDE:
Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.
Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.
Bir kat maliki, diğer kat maliklerinin ortak yerlerden yararlanmasını engelliyorsa ona karşı el atmanın önlenmesi davası açılabilir.
KAT MALİKLERİNİN YÜKÜMLÜLÜKLERİ NELERDİR?
KAT MÜLKİYETİ KANUNU 18.MADDE
(1)Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.
(2)Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.
Kat malikleri dürüstlük kuralına uygun davranmakla yükümlüdür.
Apartmanın ortak giderlerine katılmalıdır.
Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. Her kat maliki ana gayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.
Bağımsız bölümü ve eklentileri özgüleme amacına uygun olarak kullanmalıdır.
Ana taşınmazın bakımı ve korunması için kendi bağımsız bölümünde buna zarar verecek nitelikte onarım işeri yapamaz.
Onarım için bağımsız bölüme girilmesine izin vermek zorundadır.
KOMŞULUK HUKUKU İHLALİ HALİNDE NELER YAPILABİLİR?
Akla gelen ilk yöntem komşuyla bire bir iletişime geçmektir.
Ancak bundan bir sonuç alınamaması halinde apartman yöneticisine derhal durum bildirilmelidir. Sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa yönetici atanması zorunludur. Yönetici komşuya ihtarname gönderebilir.
Ana gayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır.
Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.
Kat malikleri ana gayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.
Eğer komşu kiracı ise ev sahibine durumu bildirmelidir.
Kolluğa şikayet edilmesi durumunda taşkın eylemi gerçekleştiren komşuya Kabahatler Kanunu uyarınca idari para cezası kesilmesi mümkündür.
KABAHATLER KANUNU 36.MADDE
- Başkalarının huzur ve sükununu bozacak şekilde gürültüye neden olan kişiye, elli Türk Lirası idarî para cezası verilir.
Bütün bunlara rağmen rahatsızlığın devam etmesi halinde dava açma yoluna gidilebilir.
TCK 123.MADDE
- Sırf huzur ve sükûnunu bozmak maksadıyla bir kimseye ısrarla; telefon edilmesi, gürültü yapılması ya da aynı maksatla hukuka aykırı başka bir davranışta bulunulması halinde, mağdurun şikayeti üzerine faile üç aydan bir yıla kadar hapis cezası verilir.
TCK 183.MADDE
Başka bir kimsenin sağlığının zarar göreceği derecede gürültüye neden olan kişilere 2 aydan- 2 yıla kadar hapis veya adlî para cezası verilir.
Komşuların Medeni Kanun’la ilgili davaları ile Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir.
Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir.
Yetkili mahkeme ise ana taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
ZAMANAŞIMI
Komşuluk hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklar hakkında ayrıca düzenlenmiş bir zamanaşımı süresi yoktur.
Komşuların rahatsız edici nitelikteki fiilleri haksız fiil niteliğinde sayılabilir. Bu nedenle Borçlar Kanunu’nda uygulanan zamanaşımı süreleri uygulanacaktır. (2 YIL VE 10 YIL) (TBK 72.MADDE)
