‘’Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir.’’ (MK m.688)

Birden çok kimsenin bir eşya üzerindeki mülkiyet hakkına paylar halinde sahip olmasıdır.

PAYLI MÜLKİYETİN UNUSURLARI

1. Eşya üzerinde tek bir mülkiyet vardır.

• Bu tek mülkiyet birden fazla kişiye aittir.

Bu kimseler arasında paylı mülkiyet birliği vardır. Ancak bu birliğin tüzel kişiliği yoktur.

• Birden fazla kişi mülkiyetin bir payına sahiptir.

Bu paylar arazinin tümüne yaygındır, bir parçasını veya bir kısmını temsil etmez.

Bir şey üzerindeki paylı mülkiyet o şeyin belli oranlarda parçalara bölünmesini bu parçaların her birinin bir pay sayılmasını veya bu şeyin değerinin bölünmesini ifade etmez.

Örneğin bir arazinin üç malikinin olması durumunda arazinin her noktasında üç malik de eşit pay oranına sahip olacaktır.

PAYLI MÜLKİYETİN KURULMASI

Paylı mülkiyet genellikle hukuki işlemle kurulur. Taraflar aralarında yapacakları sözleşme ile paylı mülkiyet kurabilirler. Bunun dışında idarenin kararı, mahkeme kararı ve kanunda emredici hükümlerin bulunduğu durumlarda paylı mülkiyet kurulur.

1. HUKUKİ İŞLEMLE: Birden fazla kişinin, ortaklaşa eşyayı satın alıp mülkiyetini edinmeleri halinde veya mülkiyet hakkına sahip olan kişinin, mülkiyet hakkını paylar halinde bir başkasına veya başkalarına devretmesi halinde paylı mülkiyet söz konusu olur.

• İDARİ KARARLA: İmar Kanunu uyarınca belediyelerce kişilere dağıtılan taşınmazlar üzerinde idari karar uyarınca paylı mülkiyet kurulmuş olur.

• MAHKEME KARARI İLE: Ortaklığın giderilmesi davalarında mahkeme taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet kurulmasına hükmedebilir.

• DOĞRUDAN KANUNDAN DOĞAN PAYLI MÜLKİYET: Medeni Kanun’un 721 maddesi ‘’İki taşınmazı birbirinden ayırmaya yarayan duvar, parmaklık, çift gibi sınırlıklar aksi ispat edilmedikçe, her iki komşunun paylı malı sayılır.’’ doğrudan kanundan kaynaklanan paylı mülkiyete örnek teşkil eder.

PAYLI MÜLKİYETTE PAY ORANI

Pay oranı, paylı mülkiyetin konu olduğu hukuki işlemde, mahkeme kararında ve idari kararda gösterilmelidir.

Eğer pay oranı gösterilmemiş ise pay oranları eşit kabul edilecektir.

MK. 688/2: Başka türlü belirlenmedikçe pay oranları eşit sayılır.

Pay oranının önemi büyüktür çünkü paydaşların hangi oranda giderlere katılacağı, hangi oranda yönetiminde söz sahibi olacağı pay oranına göre belirlenecektir.

PAYDAŞIN PAYINDA TASARRUFU

Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredebilir, rehin edebilir veya alacaklılar tarafından haczettirilebilir. (MK. 688/3)

Paydaş payın bir kısmını veya tamamını devredebilir.

Paylı mülkiyet konusu şey paydaşlara özgülenmediyse, payın üzerinde intifa hakkı ve taşınmaz yükü kurulabilir ancak maddi kullanımı gerektiren irtifak haklarına konu edilemez. Örneğin pay, geçit hakkı verilmesi veya kira sözleşmesine konu edilemez. Çünkü paylar şeyin belli bir bölümünde yoğunlaşmadığından her malik kendi payı üzerinde bu nitelikte bir tasarrufta bulunamaz. Bu gibi hakların tesis edilebilmesi için nitelikli çoğunluk aranır.

Ancak paydaşa özgülenen bir kısım varsa her malik kendine tahsis edilen kısım üzerinde maddi kullanımı gerektiren hakları üçüncü kişiler lehine, diğer paydaşlardan izin almadan da tesis edebilir.

PAYDAŞIN PAYINI KORUMASI

Bölünemeyen talepler bakımından yani şeyin bütününü etkileyen talepler bakımından her paydaş tek başına başvurma yetkisine sahiptir ve diğer paydaşlar da bundan yararlanır.

Her paydaş malik hak ve yetkilerine sahip olduğundan istihkak ve el atmanın önlenmesi davası açabilir. Bu davaları hem diğer paydaşlara karşı hem de 3.kişilere karşı açabilir.

Paylı maldan yararlanmasına engel olarak zararına neden olan paydaşlara karşı tazminat davası da açabilir.

PAYLI MÜLKİYET BİRLİĞİ VE YÖNETİMİ

‘’Paydaşlar kendi aralarında oy birliği anlaşarak yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda kanun hükümlerinden farklı bir düzenleme yapabilirler. ‘’ (MK.689/1)

Tarafların kullanma, yararlanma ve yönetime ilişkin yaptıkları anlaşmalar paydaşları, külli halefleri bağlayacaktır. Sonradan paydaş olan, cüz’i halefleri ise söz konusu mal taşınır ise kesinlikle bağlayacak; taşınmaz ise imzaları noterce onaylanan anlaşmanın tapu kütüğüne şerh edilme şartı gözetilecektir.

Taraflar yapmış oldukları anlaşma ile oy birliği ile karar almış olsalar dahi her bir paydaşın zorunlu ve ivedi durumlarda tek başına işlem yapma yetkisini elinden alamazlar.

1. OLAĞAN YÖNETİM İŞLERİ: Olağan yönetim işleri küçük onarım ve tamirat işleri ve tarımsal işerdir. Bu işleri yapmak için paydaşlardan her biri yetkilidir.

1. ÖNEMLİ YÖNETİM İŞLERİ: İşletme usulünün değiştirilmesi, ürün kirasına ilişkin sözleşmelerin yapılması veya feshi, toprağın ıslahı (örneğin kuru tarımdan sulu tarıma geçilmesi) gibi önemli ve olağan yönetim sınırlarını aşan işler için ‘’pay ve paydaş çoğunluğu’’ ile karar verilmelidir. Pay ve paydaş çoğunluğu sağlanamadığı takdirde kanun, hakime başvuru imkanı tanımıştır.

1. OLAĞANÜSTÜ YÖNETİM İŞLERİ: Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, olağan kullanım ölçülerini aşan yapı işleri, paylı malın devri, paylı mal üzerinde sınırlı ayni hak kurulması gibi işlemler için ‘’oy birliği’’ aranır.

PAYLI MÜLKİYETTE YASAL ÖN ALIM HAKKI

Yasal ön alım hakkı paylı mülkiyet devam ettikçe, payını üçüncü bir kişiye satmak isteyen paydaşın payını, diğer paydaşların aynı satış koşullarında almasına imkanı veren bir haktır. Bu hakkı paydaş kimse o kullanabilir.

 Yasal ön alım hakkı payın başka bir paydaşa devri söz konusu olduğunda doğmayacaktır. Paydaşlardan biri payının bir kısmını veya tamamını üçüncü bir kişiye devretmek istediğinde diğer paydaşlar kanundan doğan bir kısıtlama ile bu payı alma önceliğine sahip olacaktır.

 Alıcıya dava açılarak kullanılabilen bir haktır. Paydaşlar ön alım hakkından satıştan önce feragat edebilir. Feragat resmi şekilde veya tapuya şerh edilmek suretiyle yapılır.

 Sadece bir paydaş, yapılacak bir satış için ön alım hakkından satıştan önce veya sonra vazgeçebilir. Vazgeçmek adi yazılı şekle tabidir.

PAYLI MÜLKİYETİN SONA ERMESİ

1. PAYDAŞLARIN BİR KISMI İÇİN SONA ERME

Sadece ilgili paydaş/paydaşlar paylı mülkiyet birliğinden çıkmış olur.

• Paydaş payını devredebilir.
• Pay cebri icra yoluyla satılmış olabilir.
• Paydaş payını terk etmiş olabilir.
• Haklı sebep varsa paydaşlıktan çıkarılmış olabilir.

• PAYDAŞLARIN TÜMÜ İÇİN SONA ERME

Paylı mülkiyet birliği ortadan kalkmış olur.

• Paylı mülkiyet konusu eşya tümüyle devredilmiş olabilir.
• Terk edilmiş olabilir.
• Kamulaştırılmış veya yok olmuş olabilir.
• Paylaşma (Taksim) söz konusu olabilir.

PAYLI MÜLKİYETTE PAYLAŞMA

Her paydaş gerekçe göstermeksizin paylaşma talep edebilir. Paylaşma talebini tüm paydaşlara yöneltmelidir. Dava yoluyla talep edilmiş olması şart değildir. Diğer paydaşların paylaşmayı gerçekleştirme yükümlülüğü vardır. Paylı mülkiyet hakkın kullanılmasıyla değil taksimin (paylaşmanın) yapılmasıyla sona erer.

Taraflar aralarında anlaşarak bir paylaşma sözleşmesi ile (taşınmaz ise resmi şekilde) aynen veya nakden bölüşebilirler.

Ancak anlaşamamaları durumunda hakim, aynen paylaşılması mümkün ise aynen paylaştırır, aynen paylaşılması mümkün değilse nakden paylaşılmasına karar verir.

 Aynen paylaşılması durumunda bölünen parçaların değerleri birbirine denk değilse eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanabilir. Hangi paydaşın hangi parçayı alacağı Yargıtay İçtihatlarına göre kura çekme yöntemi ile belirlenir.

 Nakden paylaşılması durumunda pazarlık veya açık arttırma usulü ile satışı yapılır elde edilen gelir paydaşlar arasında bölüştürülür. Satışın paydaşlar arasında arttırmayla yapılması tüm paydaşların rızasına bağlıdır.

 Hakim paydaşların bir kısmına pay bir kısmına ise para verileceğine hükmedemez.